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Prix de l'immobilier au m² à Saint-Denis

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Prix au m²
Surface
4 055 € / m²
Appartement ancien
Tendance du marché
Sur 6 mois
+9,3%
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Mise à jour : 03/2021

Comparer avec les villes à proximité

Prix au m²Tendance sur 6 mois
L' Île-Saint-Denis3 370 €-5,2%
Bonneuil-en-France2 825 €-0,1%
Argenteuil3 160 €+6,3%
Arnouville2 665 €-15,2%
Deuil-la-Barre3 520 €+5,9%
Enghien-les-Bains5 285 €+8,9%
Garges-lès-Gonesse2 285 €+11,2%
Margency3 640 €+3,7%
Montmorency3 750 €+5,9%
Villeneuve-la-Garenne3 180 €+5,8%
Bagnolet5 475 €+11,9%
Bobigny3 415 €+14,5%
La Courneuve2 905 €+9,2%
Drancy3 100 €+13,1%
Dugny2 885 €+9,5%
Épinay-sur-Seine2 940 €+8%
Pierrefitte-sur-Seine2 760 €+8%
Romainville5 635 €+15,1%
Saint-Ouen-sur-Seine5 965 €+9,9%
Stains2 780 €-1,8%
Andilly3 230 €-11,9%
Saint-Brice-sous-Forêt3 205 €+4,5%
Saint-Gratien3 555 €+2,5%
Le Thillay2 755 €-1,6%
Villiers-le-Bel2 290 €+7,5%
Asnières-sur-Seine6 355 €+7,4%
Clichy6 660 €+15,6%
La Garenne-Colombes6 565 €+2,5%
Gennevilliers4 530 €+18%
Paris 18e9 230 €+11,1%
Aubervilliers3 755 €+7%
Le Bourget3 260 €+4,9%
Les Lilas6 695 €+6,3%
Noisy-le-Sec3 445 €+2,4%
Eaubonne3 205 €+6,2%
Gonesse2 730 €+1,6%
Soisy-sous-Montmorency3 605 €+20,8%
Colombes4 900 €+8%
Neuilly-sur-Seine12 105 €+9,7%
Aulnay-sous-Bois2 850 €+3,1%
Le Blanc-Mesnil3 065 €+0,4%
Bondy3 165 €+15,2%
Montmagny2 875 €+0,7%
Sarcelles1 945 €-7,9%
Paris 10e9 615 €+5,7%
Paris 4e12 945 €+7,9%
Paris 17e10 500 €+5,2%
Paris 3e11 550 €+7,7%
Paris 7e12 640 €-2,3%
Paris 19e8 410 €+6,4%
Paris 1er12 045 €+22%
Paris 2e10 075 €-4,5%
Paris 6e12 800 €+1,3%
Paris 8e12 550 €+7,5%
Paris 9e11 035 €+12,1%
Paris 20e8 895 €+10,8%
Paris 11e9 700 €+4,7%
Levallois-Perret9 335 €+10,9%
Pantin6 290 €+15,6%
Le Pré-Saint-Gervais6 065 €+7,8%
Saint-Denis4 055 €+9,3%
Villetaneuse2 825 €-11,4%
Ermont3 565 €+1,8%
Groslay3 420 €+23,5%
Sannois3 345 €+5,8%
Bois-Colombes6 225 €+7,6%
Courbevoie7 120 €+6,7%
Présentation de la ville
Localisée en périphérie de Paris, la commune de Saint-Denis appartient à la Métropole du Grand Paris qui regroupe 131 communes et compte 7.057.905 habitants. En hausse de 2,6% entre le recensement de 2012 et celui de 2017, la population de Saint-Denis s'élève désormais à 111.135 habitants. Profitant d'une très bonne desserte routière, grâce aux réseaux routiers et autoroutiers (routes départementale, nationale et autoroute), la ville de Saint-Denis est aussi accessible par voie ferrée (transilien/TER et RER). Par ailleurs, les Dionysiens peuvent emprunter des transports en commun en bus, tramway et métro.
Immobilier
A Saint-Denis, le parc immobilier résidentiel se compose de 47.794 logements, qui se répartissent à 89% en habitat collectif et à 8% en logement individuel. Entre 2012 et 2017, il a augmenté de 6,1%. Les petits logements, de 1 à 2 pièces, constituent 44% de ce parc total, dont 14% sont des studios. Les logements de 3 pièces en représentent 31%, et les logements familiaux (4 pièces, 5 pièces et plus…) 25% du nombre total d'habitations de la commune. 22% des habitants de Saint-Denis sont propriétaires de leur logement, et leur nombre s'est stabilisé entre 2012 et 2017. La ville se situe en zone Abis qui caractérise une zone extrêmement tendue avec une très forte pénurie de biens immobiliers. Enfin, le taux de taxe d’habitation y était de 21,5% en 2019 et le taux de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties de 22,7%.
Tout savoir
Éducation à Saint-Denis. Pour les familles concernées par la petite enfance, 27 établissements d'accueil (crèche, garderie, ou halte-garderie) sont installés à Saint-Denis. Quant aux tous jeunes écoliers, ils peuvent fréquenter l'une des 32 écoles maternelles de la ville. Au niveau de l'enseignement primaire et secondaire, les 57 établissements ouverts sur la commune permettent de poursuivre le cursus scolaire. Au-delà, les jeunes Dionysiens qui souhaitent poursuivre des études supérieures sont susceptibles de trouver parmi l'une des 38 filières de formation d'enseignement supérieur, présentes à Saint-Denis, une filière qui les intéresse. Commerces et grandes surfaces. En plus des 632 commerces de proximité ouverts à Saint-Denis, on peut faire ses achats dans l'hypermarché ou dans un des 9 supermarchés implantés localement. Des enseignes nationales ou régionales, spécialisées dans l'habillement, l'équipement ménager, le bricolage, l'équipement de la personne, les sports ou les loisirs complètent l'équipement commercial de Saint-Denis et ses environs. Santé et personnes âgées. Dans le domaine de la santé, les Dionysiens peuvent consulter l’un des 277 praticiens médicaux qui exercent en ville, et en cas de besoin, se faire soigner dans l'un des 35 établissements de santé (cliniques, hôpitaux, centres de soins) installés à Saint-Denis. Les personnes âgées peuvent, de leur côté, trouver un hébergement dans l'une des 10 maisons de retraite que compte la ville. Les autres services et équipements. L'offre culturelle et de loisirs en ville, ou en proche périphérie, comprend 437 équipements sportifs (terrains de sport, piscine,…), et 29 théâtres ou cinémas. Enfin pour passer quelques jours à Saint-Denis ou dans ses alentours, il est possible de séjourner dans l'un des 22 équipements hôteliers présents sur le secteur.
Qui y habite
Au dernier recensement, les Dionysiens étaient 111.135, population qui a augmenté de 3% entre 2012 et 2017. Les Dionysiens de moins de 18 ans représentent 27% de la population, et les jeunes adultes de 18 à 25 ans 10%, contre 25% pour les 25 à 40 ans. Les habitants de 40 à 65 ans sont 29%, alors que le nombre des plus de 65 ans s'élève à 9% de la population totale de Saint-Denis. 38% des Dionysiens sont mariés. Sur la totalité des familles, 25% sont des couples sans enfant, et 27% des familles monoparentales. 27% des familles ont un seul enfant, 21% d'entre elles ont deux enfants, alors que les familles nombreuses avec trois enfants et plus représentent 19% du total.
Economie et Emploi
En 2019, la richesse créée au niveau du département de la Seine-Saint-Denis et mesurée par le Produit Intérieur Brut (PIB), s'est élevée à 67 milliards d'euros. Elle a progressé de 2,0% par rapport à l'année précédente. La richesse départementale ainsi produite résultait à 79,5% du secteur des Services, à 10,1% des secteurs de la Production et de la Construction. Pour mesurer le niveau de vie d’un ménage, qui dépend du nombre de personnes qui le composent, on retient un revenu par unité de consommation*. A Saint-Denis, le revenu par unité de consommation est en moyenne de 14.880 € par an, soit 1.240 € par mois. 53% des unités de consommation gagnent moins de 16.000 € par an. 37% des unités de consommation gagnent entre 16.000 € et 29.000 € par an. Enfin, les unités de consommation aux revenus supérieurs à 29.000 € par an représentent 10% du total des ménages de Saint-Denis. (*) Unité de consommation : système de pondération calculé par l’INSEE qui attribue un coefficient à chaque membre du ménage permettant de comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes. Avec cette pondération, le nombre de personnes est ramené à un nombre d’«unités de consommation». Sur la zone d’emploi de Paris, le taux de chômage moyen est actuellement de 8,4%, en hausse de 0,9 point par rapport à l'année précédente.
Le marché immobilier
Marché de l'ancien. Sur un an, le prix des appartements anciens vendus à Saint-Denis entre janvier et décembre 2020 a atteint une moyenne de 4.100 € le m². La tendance annuelle de ce prix a été d'une hausse de 7,3%. D'autre part, le prix moyen des maisons récentes et anciennes, qui se sont échangées sur cette période, à environ 320.000 € hors droits, a diminué de 4,8% sur un an. Au sein de la Métropole du Grand Paris, le nombre de logements anciens vendus à Saint-Denis a représenté au total 1,5% du marché résidentiel ancien de la métropole. A Saint-Denis 92% de ces ventes ont porté sur des appartements, et 8% sur des maisons individuelles. Marché du neuf. Le prix moyen des appartements neufs à Saint-Denis était de 4.100 € au m² entre janvier et décembre 2020, avec une tendance de ce prix moyen à la baisse de 3,2% en variation annuelle.
Prix des appartements anciens
Acheter un appartement ancien à Saint-Denis Sur la totalité des ventes de logements anciens de la Métropole du Grand Paris intervenues entre janvier et décembre 2020 1,5% se sont conclues sur Saint-Denis. Et sur cette part d'activité de la commune, 92% ont concerné des ventes d'appartements. Sur une période de 12 mois (de janvier à décembre 2020), les appartements anciens se sont échangés à un prix moyen de 4.100 € le m², la tendance étant à la hausse de 7,3% en variation annuelle. Mais, les prix diffèrent selon la taille des appartements qui se sont vendus. Les studios se sont échangés à un prix moyen proche de 4.700 € le m². Leur prix a eu tendance à s'accroître de 18,7% en variation annuelle. Le prix moyen des appartements de 2 pièces s'est établi autour de 3.800 € le m², leur évolution étant à la baisse de 3,6% sur un an. Les appartements récents ou anciens de 3 pièces se vendent aux alentours de 4.100 € au m² en moyenne, et leur prix a augmenté de 13,8% sur un an. Le prix moyen des 4 pièces ressort à environ 4.200 € du m², avec une variation annuelle de 15,9%. Quant aux grands appartements de 5 pièces ou plus, leurs prix moyens sont plutôt compris entre 3.200 € et 4.000 € au m².
Prix des maisons anciennes
Acheter une maison ancienne Sur la commune, le nombre de maisons récentes et anciennes vendues a représenté 8% du total des transactions dans l’ancien. Sur le marché de l'ancien de Saint-Denis, les maisons récentes ou anciennes se sont échangées en moyenne 320.000 € entre janvier et décembre 2020, et leur prix a baissé de 4,8% sur un an. Des maisons de 4 pièces ou moins se vendent à un prix moyen de l'ordre de 300.000 €. Ce prix a eu tendance à croître de 3,0% par rapport à l'année passée.
Prix des appartements neufs
Dans la région Île-de-France, 27.422 logements neufs ont été vendus dans des programmes de promotion immobilière au cours de la période janvier 2020-décembre 2020. Au cours des trois dernières années, sur Saint-Denis 515 logements ont été mis en chantier en moyenne par an, dont 96% en habitat collectif (incluant des logements en accession à la propriété, destinés au locatif privé ou au locatif social). Sur la commune, les appartements neufs qui ont été commercialisés représentent 95,4% des ventes totales de logements neufs. Ces appartements neufs se sont vendus en moyenne 4.100 € le m² entre janvier et décembre 2020. Leur prix a eu tendance à baisser de 3,2% sur un an. Selon la taille de l'appartement, les prix peuvent varier. En moyenne, un appartement s'est ainsi vendu : 4.700 € le m² pour un deux pièces. 3.600 € le m² pour un trois pièces.
Prix des maisons neuves
Acheter une maison neuve Au cours des trois dernières années, dans la ville de Saint-Denis, la production totale de logements s'est concrétisée par 515 habitations mises en chantier en moyenne par an, dont 4% étaient des maisons. Le faible nombre de ventes, sur l’année écoulée, n’a pas permis de calculer un prix moyen des maisons neuves à Saint-Denis, ni de dégager une évolution des prix. Au global, sur l'ensemble de la région Île-de-France, 27.422 logements neufs construits dans des programmes de promotion immobilière (appartements et maisons dites groupées), ont été vendus. Sur ce total, 4% de ces ventes portaient sur des maisons neuves.
Investir : loyers et taux de rendement
35,7% des habitants de Saint-Denis sont locataires dans le secteur privé et leur nombre a augmenté de 8% entre 2012 et 2017. Un habitant de Saint-Denis qui affecte 25% de son revenu mensuel moyen au paiement de son loyer est en mesure de louer 20 m², si l'on se réfère aux loyers moyens de marché à Saint-Denis. D'après les données de l'INSEE, les logements inoccupés en 2017 correspondaient à 6,5% du parc total. Et en 2019, le niveau moyen de loyer de 15 € par m² et par mois, a stagné sur un an. Dans la perspective d'un investissement locatif, pour un studio récent ou ancien acquis à des conditions de prix de marché en 2020, et loué à un niveau de loyer moyen courant pour une nouvelle location, un placement locatif réalisé dans ces limites de valeurs, pourrait atteindre un rendement annuel brut (hors frais d'achat, travaux, et charges non récupérables) de l’ordre de 4,4%. Aux conditions de marché pour un appartement récent ou ancien, de deux pièces, un investissement locatif pourrait être réalisé avec un rendement annuel brut d'environ 5,3%. Pour des logements neufs, acquis à des conditions normales de marché, en moyenne, les rendements annuels bruts approchent 3,7% pour un deux pièces.